При этом мы все говорим, что уже полгода заемщиков по ипотеке мало, их было мало и до кризиса, и покупательский спросна недвижимость, вне зависимости от кризиса, значительно иссяк уже почти год назад, появляясь теперь понемножку раз в квартал. Но именно сейчас у населения началась ипотечно-банковско-недвижимая паника, ударившая по большинству агентств недвижимости. Банки же повышают ставки!!!!

Я не говорю о том, что последствия кризиса не коснутся нас. Коснутся, еще как, тем более, если мы им поможем сами своими паническим настроениями. Но ПО-ДРУГОМУ, и тому есть масса предпосылок, о которых ниже.

Девальвируются наши представления о жизни нашими же усилиями. Никто не задумывается о том, что в моменты насыщения любого спроса, падают обороты и валовая маржа при сохранении прежнего уровня постоянных издержек. При этом бизнес любого рода, чтобы компенсировать убытки, повышает цены. А цена банка – процентная ставка. И основная доля его издержек – постоянная.
Вся наша, да и любая экономика подвержена большим экономическим циклам подъемов и спадов, которые касаются всех отраслей. Объективные законы экономики существуют, но проявляются по-разному в зависимости от среды. Согласитесь, что в США и в России условия совершенно различные.

Основные страхи наших людей, в значительной степени спровоцированные СМИ. Скорее, это даже мифы, мифы нашей неосведомленности:

-цена на недвижимость упадет резко в 2-3- раза и всем почему-то от этого будет плохо
- банки затребуют назад свои кредиты у населения.
- народ, поняв, что платеж по ипотеке и цена предмета залога по договору с банком больше, чем реально стоит упавшая в разы недвижимость, перестанет платить. Банки начнут выставлять такие объекты на продажу. И цены упадут еще сильнее. И всем будет еще хуже.
- работодатели станут снижать всем зарплату, многих сотрудников сократят, и начнется безработица.
- народ повытаскивает деньги с депозитов и счетов и засунет их под матрасы…А потом правительство вдруг объявит деноминациюдевальвацию, и еще какую-нибудь дефлорацию, простите, комфорта в нашей жизни, причем в размере не более 100 тыс руб.. И мы все хором потеряем подматрасные деньги. А если их не вытащить из банка и не засунуть под матрас, то все равно потеряем, так как страхование вкладов не даст гарантии, и мы вообще уже не верим в гарантии и страховки, кроме ОСАГО и КАСКО.
- в магазинах кончатся продукты, так как кончатся деньги на оптовый закуп рителеров, так как кончатся деньги у людей, так как их уволят, так как везде кризис, так как….

Теперь попробуем частично развенчать эти мифы. С точки зрения исключительно холодного и расчетливого разума, не поддающегося панике. Пусть вам всем будет легче.
А потом напишем о том, что же будет хорошо и останется без изменений.

1. Цена на недвижимость у нас в Уфе упасть резко не может ( думаю, многие города точно также могут спроецировать все эти закономерности на свой регион). И первой причиной этого является нежелание продавца снижать цену. А ведь цена реально совершенной сделки в первую очередь определяется начальной ценой предложения от собственника. И в данном случае инерционность нашего менталитета, страхи, а вдруг потом я не куплю за вырученные деньги, вдруг цена подскочит, и простая человеческая жадность – оправдываются и есть ДАЖЕ антикризисные меры. Наш продавец недвижимости до упора будет удерживать цену, ругать риэлторов, но даст торг только уже когда промучается несколько месяцев с вставшей намертво продажей.

Вторая причина есть то, что рынок недвижимости – один из самых инерционных рынков. Пока человек примет решение о продажепокупке, определит цену, выставит объект на продаже, проходит очень много времени. Но даже если рассматривать все эти действия как подготовительные, и квартира уже выставлена, потенциальный покупатель может раздумывать долго, а фактическая цена рынка, падения которой мы так жутко боимся – есть фактическая цена сделки. А это именно тот момент, ни раньше, ни позже, когда вы уже сдаете документы и сидите в кабинке в Регпалате. Ведь в каждую секунду ДО этого пятиминутного момента цена может измениться.
Поэтому цены будут снижаться очень плавно и медленно, но снижаться будут, так как покупательного потенциала просто нет. Не считая подматрасных денег, которых пока не хватает на покупку квартиры.

Третья же причина – инфляция. Большая или маленькая, но она есть, и разве вы не заметили, что именно она не дает ценам на все падать?
Причем, никто не подумал о том, что низкая цена на недвижимость – это для многих хорошо. При этом и ипотека-то становится не так нужна, а на небольшую сумму можно взять потребительский кредит, взять взаймы из-под чужого матраса.
Правда, себестоимость строительства остается высокой. Но ведь именно в силу этих двух факторов стоимость нового жилья за границей гораздо выше вторичного. Ведь оно лучше и комфортней, там никто не оставлял продуктов своей жизнедеятельности и т.д. Так что так ли страшно это падение для большинства граждан, не купивших пока квартиру, или планирующих повторную покупку? Если же вы предварительно продаете квартиру, и боитесь этой дешевизны, то не забудьте о том, что и покупать-то вы будете дешевле, а каждый дополнительный квадратный метр будет стоить вам дешевле. В итоге вместо одного дополнительного вы сможете купить два. Разве плохо? Зарплата-то у вас остается такая-же.

Поэтому если кому и будет плохо от снижения цен, так это чистым инвесторам в недвижимость, которые купили ее до падения цен. А их сейчас мало.

Теперь про ипотечные банки. Не переходя ко второму мифу, отмечу то, до чего сами банки, похоже, еще не додумались. Банки, несмотря на то, что ставка по кредитам в 2007 году была несколько меньше, чем сейчас и ожидается, успели неплохо заработать и обеспечить себе доход на весь срок ипотечного кредита. Сравните, 12% годовых при сумме ипотечного кредита в 1,5 млн в 2007 году, и, предположительно после падения цен, например, в 2 раза – 20% годовых от 800 тыс. в 2009-10годах. Сумма-то одна и та же. Но банку выгоде выдать 1 большой кредит вместо 2 маленьких, так как существуют еще неведомые нам, но значительные расходы банка по техническому обслуживанию кредита, например, зарплата сотрудников, которых он в 2007 году должен был держать в 2 раза больше, так как кредитов запрашивалось больше. А если в 2009-10 году это в результате действия правительства ставка по ипотеке будет не 20% годовых, а 14, то получается, что имеющиеся кредиты для банков очень выгодны, и у них нет никаких предпосылок их изымать. Тем более, если ипотечная закладная еще и продана-перепродана опять-таки по хорошей цене.

В каких же случаях банк может испытывать проблемы и потребовать назад кредиты, зависит от совершенно других редкостных и внутрибанковских факторов, и о них – в продолжении …..